02 de Octubre del 2015 | Editorial Metroscubicos
Por ley los créditos del Infonavit no son subrogrables, lo que significa que para cambiarlos a otra entidad financiera es necesario aplicar el esquema de pago de pasivos y no el de portabilidad. Esto significa que tendrás que cubrir de nuevo costos como avalúo y gastos notariales. Aún así, ¿te conviene el cambio?
¿Por qué te conviene el cambio?
Tanto bancos como brokers hipotecarios han redoblado esfuerzos por convencer a los acreditados del instituto público de que el cambio les conviene.
Las tasas de interés que hoy ofrecen los bancos en sus créditos hipotecarios son una mejor alternativa que la de los productos del Infonavit, que hoy ofrecen tasas de 10% para el Segundo Crédito y 12% para el Infonavit Total y el crédito tradicional.
Por otro lado, si el crédito se originó en Veces Salarios Mínimos, se incrementa año con año en la misma medida que el Salario Mínimo Mensual, lo que no sucede con los bancarios en esquema de pagos fijos. Y aunque el Infonavit anunció que será posible migrar esos créditos a un esquema en pesos, todavía está en proceso de emitir las reglas del trámite.
Liquidar un crédito Infonavit Total –los de mayores montos- con un nuevo crédito bancario podría hoy significar un ahorro de entre 23% y 69% del saldo inicial del crédito, según estimaciones de SOC Asesores Hipotecarios.
Fernando Abiega, director de la firma mexicana, advirtió que no todos los acreditados del Infonavit se pueden beneficiar con esta migración hacia la banca, pero que por lo general es una buena solución para trabajadores formales que ganan por arriba de ocho salarios mínimos.
“Por eso recomendamos que acudan a un especialista para que les haga el ejercicio y puedan decidir si les conviene, pues depende mucho de la situación de cada crédito y de lo que quieran lograr como acreditados, ya sea una reducción en mensualidades o una en plazo”, explicó Abiega.
Cabe señalar que una vez concluido el trámite de pago de pasivos, es posible inscribir el crédito bancario al programa Apoyo Infonavit, con el que las aportaciones patronales subsecuentes se usarán para amortizar el crédito y el Saldo de la Subcuenta de Vivienda –en caso de existir- quedará como garantía de pago en caso de desempleo.
Entre los gastos que genera el cambio de un crédito de Infonavit a bancario –al no ser una subrogación- están el avalúo, la comisión por apertura de crédito, los gastos de investigación, y por otro lado el pago de honorarios notariales y el de los derechos por inscripción en el Registro Público de la Propiedad. Todos o parte de estos conceptos son absorbidos por algunos bancos para hacer más atractivo el trámite.
¿Cómo hacer el cambio?
Asesores Patrimoniales detallan el proceso:
1. Preautorización del crédito: evaluación del cliente como sujeto de crédito. Lo determinan sus ingresos, antecedentes en el Buró y el histórico de pagos del crédito Infonavit.
2. Evaluación de la garantía: se realiza un avalúo del inmueble para confirmar que cumple con los requisitos de la institución financiera elegida y el valor comercial. Al mismo tiempo se debe obtener el visto bueno jurídico del banco. Se asigna una notaría para confirmar que los pagos de Impuesto Predial y Derechos de Agua están al corriente y que no hay limitaciones jurídicas para llevar a cabo la mejora de hipoteca. El acreditado deberá solicitar al Infonavit una carta saldo.
3. Una vez aprobado en el banco, el trámite sigue con la determinación de las condiciones finales del nuevo crédito y la fecha para acudir ante el Notario para llevar a cabo la cancelación del crédito Infonavit y la originación del nuevo.
En cuanto a cuándo es el mejor momento para hacer un cambio, los especialistas aseguran que ahora, sin importar si el crédito está al principio, en el medio o al final de su vida, pues el ahorro que generan las tasas bajas que ofrece el sistema bancario, hacen que valga la pena
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